O recente Provimento nº 188 do Conselho Nacional de Justiça (CNJ) trouxe alterações significativas para o mercado imobiliário brasileiro, especialmente no que se refere à segurança jurídica das transações. Agora, uma ordem de indisponibilidade superveniente impede o registro de títulos prenotados, salvo determinação judicial em contrário.
Essa mudança gera preocupação entre investidores, advogados e demais profissionais do setor, pois altera a dinâmica de proteção ao comprador e pode impactar a confiabilidade do princípio da prioridade registral. Neste artigo, abordamos os principais efeitos da nova norma e como os envolvidos devem se preparar para esse novo cenário.
O que diz o Provimento nº 188 do CNJ?
O artigo 320-I, § 3º do Provimento nº 188/2024 determina que, mesmo que um comprador tenha prenotado seu título no cartório de registro de imóveis, uma indisponibilidade superveniente impede a conclusão do registro, a menos que haja expressa autorização judicial para a continuidade do procedimento.
Isso significa que, entre a prenotação e a finalização do registro, caso ocorra uma ordem de indisponibilidade do bem, o processo será automaticamente bloqueado.
Impacto sobre a prioridade registral e segurança jurídica
A mudança afeta diretamente o princípio da prioridade registral, previsto no artigo 186 da Lei de Registros Públicos (Lei 6.015/1973), que tradicionalmente garantia que o primeiro a prenotar o título teria preferência para seu registro. Além disso, contraria dispositivos do Código Civil e a proteção conferida pelo artigo 54 da Lei 13.097/2015, que estabelecia que a prenotação assegurava ao comprador uma posição mais sólida em relação à transmissão da propriedade.
Com essa nova regra, a simples prenotação deixa de ser um fator de segurança plena para o comprador, que poderá enfrentar bloqueios inesperados na efetiva aquisição do bem.
Principais riscos e desafios
- Aumento da insegurança jurídica: A nova regra pode gerar maior volume de litígios, pois adquirentes que se virem impedidos de registrar a compra poderão recorrer ao Judiciário para assegurar seu direito.
- Dificuldade na comprovação da boa-fé: A obtenção de certidões negativas sobre o imóvel e seus proprietários volta a ser um elemento essencial para minimizar riscos.
- Risco de questionamento sobre fraude à execução: Transações imobiliárias poderão ser alvo de contestações futuras sob o argumento de que houve tentativa de burlar execuções judiciais.
Como se proteger diante dessa mudança?
Diante desse novo cenário, recomenda-se que compradores e investidores adotem medidas adicionais para mitigar riscos, tais como:
- Due diligence mais rigorosa: Investigar profundamente a situação jurídica do imóvel e dos vendedores antes de realizar a prenotação.
- Cláusulas contratuais protetivas: Inserir disposições nos contratos prevendo soluções em caso de bloqueio registral.
- Acompanhamento contínuo do processo: Monitorar possíveis ações judiciais que possam resultar em ordens de indisponibilidade.
- Assessoria jurídica especializada: Contar com apoio de profissionais para avaliar cada etapa do procedimento registral.
O Provimento nº 188 do CNJ traz mudanças relevantes que impactam diretamente a segurança jurídica das transações imobiliárias, exigindo maior cautela por parte dos compradores. A revisão dos procedimentos de due diligence e o acompanhamento jurídico especializado tornam-se essenciais para evitar riscos e garantir a efetividade das aquisições.
Por: Jéssica Donato | BGI Advogados | Março de 2025
